Загородная недвижимость

В свете последних событий в стране и мире все больше людей задумываются о сохранности своих сбережений. Существуют несколько вариантов выгодного вложения денег, мы рассмотрим тот, в котором можем дать объективную и квалифицированную консультацию – загородная недвижимость.

Желание приобрести дом в пригороде чаще всего возникает у людей живущих в мегаполисах. В первую очередь это связано с ужасной экологией города, другая же причина заключается в растущих ценах на услуги ЖКХ. Многие эксперты в области недвижимости наблюдают в последние два года активность покупок всех видов загородной недвижимости, при этом прогнозируют ее дальнейший рост в последующие годы, связывая эту тенденцию именно с недовольством людей качеством и дороговизной жилья в городе. Наличие двух и более автомобилей в семье сделал переезд за город вполне реально осуществимым проектом, у которого безусловно есть и плюсы и минусы, но о них мы говорить сейчас не будем - это будет отдельная статья.

Поводом же для написания данной статьи стал разговор со знакомыми, которые пред ужином заикнулись о желании купить таунхаус в пригороде Ленинградской области по стоимости, в которую они как раз укладывались. Основное требование, которое они предъявляли объекту - было его выгодное приобретение с возможностью продать за большие деньги. Но в ходе разговора выяснилось, что дело даже не в этом, в глубине души, они всегда хотели иметь дачу за городом, чтобы можно было бы на своем кусочке земли, вдали от городской суеты, отдыхать. Мы попытались объяснить принципы формирования цены на землю, строительство объекта и его обслуживание и соответственной выгоде от покупки каждого вида недвижимости. Им эта информация помогла избежать нерациональной покупки, будем надеяться, что и вам пригодится.

При покупке недвижимости с целью получения прибыли, объект инвестиций должен обладать высокой стоимостью, которая со временем должна только увеличиваться. Мы проведем подробный анализ возможностей разных типов строения на разных типах собственности.

Итак, рассмотрим основные типы объектов недвижимости:

  • Покупка участка без строения в черте населенного пункта;
  • Покупка дома с участком в черте населенного пункта;
  • Покупка участка без строения в ДНП и СНТ;
  • Покупка участка со строением в ДНП и СНТ;
  • Покупка Таунхауса в ДНП и СНТ;
  • Покупка Таунхауса в черте населенного пункта.

Проанализируем основные типы объектов недвижимости, чтобы выработать стратегию грамотной покупки.

Земельный участок без строения в черте населенно пункта

 Земельный участок без строения в черте населенно пункта может иметь самый широкий стоимостный диапазон, но в месте с тем, имеет три неоспоримых преимущества: 1. Чаще всего такой участок имеет муниципальные подъездные пути 2. Участок находится вблизи муниципальных линий электо-, газо- и водоснабжений 3. Участки в черте населенно пункта в случае наличия на них законно возведенных строении обладают милицейским адресом, что позволяет прописанным в ним людям не только иметь официальную регистрацию в Российской Федерации, но и пользоваться муниципальными благами: инфраструктурой, медицинским обслуживанием, наличием пунктом полиции, муниципальным обслуживанием общественных территорий и сетей коммуникации, возможностью постановки автомобильного транспорта на государственный учет. К тому же земельный участок в черте населенного пункта  увеличивает стоимость возведенного на нем строения от 2 до 10 раз, в сравнение с садовым участком. Отметим также, что строительство дома в черте населенного пункта при прочих равных проще и дешевле по причине упрощенной доставки материалов, большего количества рабочей силы, а так же налаженной процедуры по регистрации земли и строений. Для объективности назовем и главный минус - социальная неоднородность, а именно отсутствия централизованной охраны, как в ДНП и СНТ, и возможный высокий криминогенный фон: неблагожелательные соседи.

Покупка дома с участком в черте населенного пункта

Покупка дома с участком в черте населенно пункта обойдется дороже, нежели покупка участка без строений. Больше чем в половине случаев маленькие индивидуальные жилые дома либо имеют низкую капитальность, либо находятся в аварийном или близком к этому состоянию. Аварийный дом чаще всего подлежит сносу, что является дополнительными затратами. Из плюсов можно отметить то, что вы сможете сразу же зарегистрироваться. К строению практически всегда подключены: электроэнергия, водоснабжение и газ. Напомним, что каждый вновь подключаемый киловатт стоит потребителю разовый платеж в размере 40 тыс.руб. и за подключение 10 киловатт вы должны будете заплатить 400 тыс. руб.

Покупка Таунхауса в черте населенного пункта

Для начала разберемся в том, что такое таунхаус. В дословном переводе – городской дом, представляет собой жилое здание из состыкованных друг с другом одно-двухэтажных жилых секций, в каждой из которых проживают отдельные группы жильцов. Как правило размеры жилой ячейки в плане составляют 6-12 метров и по длинным сторонам она граничит с аналогичными ей ячейками, группы таких ячеек располагаются вдоль основных проездов. Таунхаус в своем составе имеет мизерный по площади (не превышает 1 сотки) земельный участок, который фактически является газоном, либо декоративном садом. На земельном наделе таунхауса невозможно проводить сельскохозяйственные и озеленительные работы в виду стесненности. Это приводит к неэффективности земельного участка. На таунхаус распространяются все преимущества населенного пункта, еще один важный плюс до банальности прост - они строятся в массовом порядке недавно и поэтому чаще всего их можно приобрести в рабочем состоянии. (крыша не течет)

Покупка участка без строения в ДНП и СНТ

Покупка участка без строения в ДНП и СНТ обойдется вам по минимальной цене. При этом вам гарантирована социальная однородность этого дачного объединения, и наличие централизованной охраны, огражденного периметра, а также минимального благоустройства и инженерного обеспечения. На этом заканчиваются положительные моменты, переходим к минусам: скучность участков, чаще всего меньшее по сравнению с населенными пунктами земельными наделами, отсутствие возможности прописки и прочих благ, имеющихся в черте населенного пункта. Хочется отметить, что в большинстве ДНП и СНТ улично-дорожная сеть и способ проведение инженерных коммуникации имеют низшее качество, что мешает как беспрепятственному проезду транспортных средств в летнее и зимнее время, так и нормальному водоснабжению и электроснабжению участка. Не стоит забывать и о том, что для ДНП и СНТ закладываются фиксированные минимальные мощности подключаемых сетей. Это не дает возможности строить в рамках ДНП капитальные строения. Итог: Сама форма собственности ДНП и СНТ существенно ограничивает ликвидность инвестиций в них.

Покупка участка со строениями в ДНП и СНТ

Покупка участка со строением в ДНП и СНТ имеет те же самые особенности, что и покупка дома с участком в черте населенного пункта с одним примечанием: мы так или иначе находимся в рамках ДНП.

Таунхаус в ДНП и СНТ

Таунхаус в ДНП и СНТ имеет совокупность минусов как сблокированного дома, так и ограничений накладываемых ДНП и СНТ. Итог: это самый невыгодный способ вложений денежных средств.

В заключение подытожим вышесказанное в сравнительной таблице, взяв за основу два совокупных параметра: ликвидность объекта и возможность к развитию земельного участка.

наихудший вариант


  наилучший вариант
таунхаус или сблокированный дом в ДНП и СНТ голый земельный участок в ДНП и СНТ земельный участок с отдельным строением в ДНП и СНТ голый земельный участок в населенном пункте таунхаус в населенном пункте земельный участок со строением в черте населенного пункта

 ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Тип
капиталовложений
Покупка участка без строения в черте населенного пункта Покупка дома с участком в черте населенного пункта Покупка Танхауса
в черте
населенного
пункта
Покупка участка без строения в ДНП и СНТ Покупка дачи со строением
в ДНП и СНТ
Покупка
Танхауса в
ДНП и СНТ
Ценовой коридор если повезет от 100 тыс.руб. за 15 соток  и до бесконечности если повезет от 600 тыс.руб. за объект покупка
начинается
от 1,5 млн.руб., поскольку все объекты
такого типа возведены
недавно
если повезет можно купить чуть дешевле, чем за 100 тыс. руб., но как правило участки начинаются от 6 соток покупка обходится
чуть дешевле,
чем за аналогичный объект в черте населенного
пункта
покупка
начинается
от 1 млн.
200 тыс. руб., поскольку все объекты такого типа возведены
недавно
Требуемые доп.инвестиции на подключение сетей, строительство зданий и сооружений, а также ввод в эксплуатацию на развитие существующей инфраструктуры, за счет строительства или реконструкции ее элементов не требуются на подключение сетей, строительство зданий и сооружений на развитие существующей инфраструктуры не требуются
Объем доп.инвести ций для простейшего дома минимальной площади равной 100 кв. м. 1,5 млн. руб. зависит от текущего состояния домовладения и запросов владельца, как правило несколько сот тыс. руб. минимальные
инвестиции требуются
для поддержания дома в нормальном состоянии
1,5 млн. руб. зависит от текущего
состояния домовладения
и запросов владельца, как правило нес-ко
сот тыс. руб.
минимальные инвестиции требуются для поддержания
дома в
нормальном состоянии
Плюсы приобретения автономность, инфраструктура, обеспечение качественных подъездных путей и наличие возможности прописаться автономность, инфраструктура, обеспечение качественных подъездных путей и наличие возможности прописаться, наличие зарег. строений и подключенных к ним мощностей сравнительно
невысокая цена относительно домовладения с полноценным
участком при сохранении преимуществ населенного пункта
самая низкая стоимость, в большенстве
случаев с сетевыми подключениями
возможность полноценного использования участка сразу же после покупки возможность полноценного использования объекта сразу
же после
покупки
Минусы приобретения необходимость самостоятельного преодоления бюрократических барьеров в реализации проекта дом может оказаться в плохом  состоянии и даже потребовать сноса минимальный по размерам земенальный участок, чаще всего расположенный на непривлекательных территориях, подъездные пути низкого качества, упрощенная инфраструктура минимальный по размерам земельный участок, чаще всего расположенный на непривлекательных территориях, подъездные пути низкого качества, упрощенная инфраструктура минимальный по размерам земельный участок, чаще всего расположенный на непривлекательных территориях, подъездные пути низкого качества, упрощенная инфраструктура, дом в плохом состоянии

за счет общих
стен единообразный
характер планировочных
решений и благоустройства,
чаще всего расположен
на непривлека тельных территориях, подъездные
пути низкого качества, упрощенная инфраструктура

Оценка капиталлизации

близка к максимальной, но существенно зависит от престижности населенного пункта в случае с привлекательным объектом - максимальная, а в случае с объектом не привлекательным - средняя в случае с привлекательным объектом чуть выше среднего,
а в случае с непривлекательным объектом близка к минимальной
ближе к минимальной не выше средней в случае с привлекательным
строением не выше среднего,
в случае с не привлекательным объектом
близка к минимальной


 _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Отдельного обсуждения заслуживает понятие местоположения  участка. Фактор местоположения играет ключевую роль в ценообразовании. Здесь есть и объективная и субъективные моменты. К объективным относятся факторы: расстояние от города, природные условия, экологическая чистота, наличие выдоемов и интересного ланшафта, развитость инфраструктуры, отсутствие возможных угроз экологическому состоянию. К субъективному: история места Наличие легенд относительно места, и прочие потребительские стериотипы. В качестве примера можно привезти г. Ломоносов и г. Стрельну. Близость Константиновского дворца создает неоспоримое субъективную привлекательность заболоченным территориям Стрельны более благополучным с эколочической и ланшафтной территории города Ломоносов, при том, что оба населенном пунктах находят в черте субъекта РФ  - города Санкт Петербурга, что фактически уравнивает их градостроительный статус. Как итог:  цена одного квадратного метра земли в этих населенных пунктах имеет разницу в 100 раз, в пользу Стрельны ( наименения благополучного с объективной точки зрания места).

Специалисты архитектурной студии "AGIS-Project"